家を建てる前に知っておきたい正しい住宅ローンの考えかた

十分な収入があり、オンリーワンの家に住みたいのならば、好きな家を建てても良いかもしれませんが、大多数の方は住宅ローンを組んで建てるはずです。それも30年や35年といった長い年数がほとんどです。

家づくりで知っておくべきことは、家を 「建てるのは一瞬」だけれど、「建てた後」のほうがとっても長く、より大事だということです。家は建てたらおしまいではなく、長い住宅ローンを支払い終えた時にやっと自分のものとなるのです。

目先のことばかりに気を取られ、資産となるはずの家が重荷になることにならないよう、今回は家の建築後の生活を見据えた「ライフプラン」について考えてみます。

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家の購入後にかかる様々な負担を考えておこう

マイホームを建てたら、新しい生活が始まります!夢にまで見ていた家が完成し、自分の家が建った!という喜びに家族がワクワクすることと思います。

一方で、先ほど申し上げた通り、家は建てた後が大事です。家づくりを考えるときには、新しい暮らしの他にも、いくつか想定しておかなければならないことがあります。例えば、以下のようなことがあります。

1. 家のメンテナンス

住宅ローンを組んだ35年先まで家が新築同様の品質を維持することは不可能です。中古住宅を購入した場合は、リフォームも考えておかなければなりません。

また、住んでいればそれだけ備品も劣化していきます。家を維持していくためには、修理や改修などが必要になります。ローンの返済計画以外にも、メンテナンスにかかる費用も考えておきましょう。

2. 収入が思ったように上がらない、減ることも

例えば、共働きで子供がいない家庭で、二人の年収を元に返済計画を立てていた場合、片方の親の介護問題が突然発生し、働き方が変わり、収入が減るケースも考えられます。長い返済期間の中で何が起こるかは誰にも分かりませんが、こうした事態にも対応できるように、あらかじめ考えておくことが大事です。

特に親の介護問題は、住宅を購入する若い世代の多くに起こりうることです。共働きの家庭であれば、奥様の年収は繰上げ返済に充当していくものと考えることが理想です。

住宅ローン35年返済の意味は、金融機関からの猶予期間

住宅ローンを借りる際には、様々な条件があります。その条件の中でも、大きい要素として次の2点があります。

  • 最終返済年齢が80歳である
  • 最大で35年間しか借り入れられない

ここで重要なのは、35年返済とは、35年間かけて返済するということではなく、金融機関が貸したお金の返済に「35年間の猶予」を与えているということです。ローンの返済で重要なのは、この期間ではなく、返済のプランをきちんと考えることです。

例 えば、40歳のときに借り入れを申し込んで35年ローンを組んだ場合、当初の金額通りの額を毎月返済していったら、70歳を超えても40代と同じ頃の金額 を返していく必要があります。多くの場合、退職していますから若い頃と同様の金額を毎月出すのは難しい方が多いです。もちろん、そのように返せる方は問題ないですが、返済プランではいかに途中で繰り上げ返済を行い、返済期間を短くしていくかを検討していくことが大事です。

そのプランを考えると、無理な金額の借入や、自分の願望が写し出されたような返済計画は避け、安心できるプランを作ることができるはずです。

ライフプランから見る、繰り上げ返済を出来ない子供の教育期間

繰り上げ返済を行うことは早く借金を返すということですから、積極的に勧めたいですが、ライフプランをみるとこの繰り上げ返済を行える時期は以外と少ないことが分かります。

上の図は一般的なライフイベントを示した図です。返済計画に大きな影響を与えるとして、「収入や勤め先」「自分や家族の健康状況」「親の介護」「子供の教育費」があります。

特に大きな出費として挙げられるのが、「子供の教育費」です。一般的には、お子さんの高校入学から大学卒業までの期間は繰り上げ返済ができない家庭がほとんどです。お子さんの人数が多ければ多いほど、返済できない期間は長くなります。上の図では、子供が2人のため、繰り上げ返済ができない期間が9年とされています。つまり、返済が可能な時期は、子供が中学校を卒業するまでと、大学を卒業してからローンの返済期間の終わりまで、となります。

繰り上げ返済をがんばりたいのは、マイホーム購入後から10年が勝負!

図のような家庭の場合、最も繰り上げ返済に適しているのが、マイホーム購入後から10年の間です。子供が高校入学前の、家計の教育費の割合が大きく占めない時期です。この時期に積極的に繰り上げ返済ができなかった場合は、後に子供が大学を卒業し、ご自身が50歳後半になる頃に繰り上げ返済の再開ができます。

一般的には、収入のピークは50代とされているため、ピークをすぎた50代後半での収入、健康状況が返済計画に大きな影響を与えるといえます。ですので、この第2返済時期の前の、第1返済時期のうちに出来る限り返済金額を減らしておくことが理想です。

住宅ローンに追われる一生は誰も嫌なはずですよね。50歳を超えてから長く楽しい生活が待っていますので、できるだけ焦る必要のない計画を立てましょう。

返済計画に奥様の年収をあてにするべきか問題

共働き家庭の場合、返済計画を立てる際に、ご主人の年収だけでは足りずに奥様の年収を合算して住宅ローンの借入れ額を増やす場合が多々あります。

夫婦共に安定した年収があることは家族にも家計にとっても大変良いことではありますし、金融機関もお金を貸してくれることと思います。ですが、その年収をローンの当てにすることは必ずしも得策とは言えません。

上記でも挙げたように、親の介護や働き方が変わったりすることがあり得ます。例えば、奥様が何らかの事情で働くことができなくなった場合、収入に対するローン返済額が50%超えすることになります。

共働きは手取り額で返済額を考えよう

共 働きで両方の収入をローンの借入れ額に反映させたい場合、手取り額で考えることをおすすめします。税金や社会保険の料金が年収から差し引かれますので、手 取り額は大体収入の70%~80%になりますが、金融機関では年収を元に融資審査を行うため、そもそも少し返済が難しい金額が出ることになります

日頃生活する中で使うお金は手取り額から考えていると思いますので、この金額をベースに返済にあてる金額を出していきましょう。また、将来的に奥様の収入額が変動する可能性がある場合は、返済金額のベースには加えないほうがより確実に返済していくことができると考えます。

家を買う前にはこのようなことをきちんと考えた上で、どのくらいの金額の家を購入するのか、ローンの返済額をいくらにするのかを決めていきましょう!

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