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新築住宅、お得なのは増税前?増税後?

消費税増税対策として、住宅ローン減税の期間が現行の10年から13年、つまり3年延長されました。どのような仕組みなのでしょうか?

現行制度の概要

まずは、現行の住宅ローン減税についておさらいを。

住宅やマンションを事業者から購入すると、建物価格に消費税がかかります。対して、個人間の不動産取引は、仲介業者をはさんでも消費税はかかりません。

この負担を軽減するため、年末の借入残高の1%を10年間所得税から差し引いています。一般住宅の場合、最大1年あたり40万円、10年で合計400万円の税額控除があり、確定申告や年末調整を通じて還付されます。ちなみに、耐震制度が高い長期優良住宅は、500万円が免除されます。

延長後の変更点

住宅は高額のため増税前後の駆け込み需要と反動減が生じやすく、家具や家電の販売にも大きく影響します。それを防ぐため、「延長」という対策が取られました。

減税の対象となるのは、2019年10月1日から20年末までに新たに契約し、引き渡された住宅やマンションが対象で、住民票を移して居住する人に限ります。ただし、注文住宅は契約から入居まで時間がかかるため、2019年4月契約分からが対象に。
注意点として、注文住宅の場合、2019年4月以降に契約しても同年10月までに引き渡された場合は対象外です。

3年間の延長期間で、控除される額は2つの方法があります。

  1. 建物価格の2%の金額を3年間かけて還付。例えば、4000万円の建物は、4000万円×0.02=80万円で、合計80万円の減税に。
  2. 借入残額の1%の3年分の合計額。例えば、10年目のローン残高が2000万円で返済額が年100万円の場合は、11年目以降のローン残高の1%の合計は54万円となります。

上記の2つの内低い方の額が控除されるため、この場合②の金額が適用されます。

その他の支援策

「すまい給付金」の拡充

一定の条件を満たす購入者に一時金を渡す、「すまい給付金」。現在は、年収510万円以下の人に最大30万円を給付していますが、消費税率を10%に引き上げた後は、年収775万円以下の人までを対象に、最大50万円の支給に拡充されました。

「すまい給付金」の概要(2021年3月までに引き渡し・入居が条件)
(2019年4月~2020年3月に住宅売買契約、かつ引渡しが2019年10月以降、住宅ローン利用)
・年収450万円以下の人 「50万円」給付
・年収525万円以下の人 「40万円」給付
・年収600万円以下の人 「30万円」給付
・年収675万円以下の人 「20万円」給付
・年収775万円以下の人 「10万円」給付

ちなみに、2019年3月31日までの住まい給付金は年収425万円以下30万円、年収475万円以下の人20万円、年収510万円以下の人10万円です。

次世代住宅ポイント制度

省エネ・耐震性能に優れる住宅の新築や改築にポイントを付与する次世代住宅ポイントも創設されました。省エネ性能の高い住宅などを対象として様々な商品と交換可能なポイントを最大35万円付与されます。

新築住宅、お得なのは増税前?増税後?

新築住宅を建てるタイミングは増税前がお得なのか、増税後の方がお得なのか良く分からないですね、増税後の影響額と、住宅ローン減税延長部分の比較を比較してみましょう。

新築住宅購入時の例

年収600万円の土地所有者が3000万円の住宅を購入し、そのうち2500万円を住宅ローンの借入れで賄う場合を想定して試算して見ます。

●条件:所有している土地に住宅を新築(年収600万円)
・建物購入価格=3000万円
・住宅ローン借入金額=2500万円
・返済期間=35年 ・金利=1.35% ・返済方式=元利均等返済

●試算
【負担増】
・消費増税分(建物価格の2%)=60万円

【還元分
・住宅ローン控除延長分(11年目から13年目)=約55万円
・住まい給付金拡充分=30万円
・次世代住宅ポイント=最大35万円

還元分を合計すると最大120万円となり、負担増分60万円を差し引いても60万円お得になる事が分かります。

中古住宅の場合

中古住宅の場合、個人間の不動産取引には仲介業者をはさんでも、消費税はかかりません。

中古住宅は、「3年間の延長」の適用外ですが、年収775万円以下であれば、「すまい給付金」を受けることができるので、お得になる場合も。

家を買うにあたり、出ていくお金ばかりでなく、減税制度や補助金制度のこともしっかり知り、最大限に利用しましょう。長い目で見ると、何十万円の違いが出てきます。

参考資料

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