オスカーホーム

住宅ローンを無理なく組んで、マイホームを。

マイホームを購入する際の大きな問題は、住宅ローン。自身の貯蓄・月々の返済額・返済期間・金利などを知っておくと、無理のない返済計画が作れます。

借りられる金額でなく返せる金額

前提として、年収ベースの「銀行から借りられる金額」ではなく、「返せる金額」を考えましょう。それが、「無理のない住宅ローン金額」になります。以下に、注意するポイントを、夫婦に子ども一人の家庭を例として記します。

ポイント1.収入の変化

まず、定年までの夫の収入はどう変化するか、知る必要があります。

役職定年の制度がある会社は、55~57歳から年収が2~3話割減も少なくありません。中には、半減の場合も。勤務先の就業規則で給料や退職金のルールを確認しましょう。退職金に限らず、ねんきん定期便やねんきんネット見込み額を基にした年金生活での収支バランスも想定しておきます。

ポイント2.教育費

2019年10月には3~5歳児の幼保無償化が始まります。

小学校入学までの教育費は従来より下がりますが、その後は子どもの成長と共に教育費は増えていきます。大学進学を考えるのか、だとしたら(小学校から)公立にするのか私立にするのか、夫婦でよく話し合う必要があります。

無理のない月々の返済額

以下に、住宅トーンの金額目安表を記しました(※元利均等返済の場合)。無理のない毎月返済額と返済期間、金利から見つけた金額が、希望額に近いか、それ以下であれば安心してローンを組めます。

※毎月の返済額が一定の返済方法 (単位:万円)

毎月返済額 返済期間 金利
0.5% 1% 1.5%
5万円 10年 585 570 556
15年 866 835 805
25年 1409 1327 1250
35年 1926 1771 1633
6万円 10年 702 684 668
15年 1040 1002 956
25年 1691 1592 1500
35年 2311 2125 1959
7万円 10年 819 799 779
15年 1213 1169 1127
25年 1973 1857 1750
35年 2696 2479 2286
8万円 10年 936 913 890
15年 1387 1336 1288
25年 2255 2122 2000
35年 3081 2834 2612

例えば、毎月の返済額が8万円で、返済期間が25年、金利1.5%であれば、2000万円が無理のなりローン金額ということです。返済額が12万円の場合、5万円と7万円で求めた金額を合計します。

また、マイホームには物件価格の約5%(仲介物件は約8%)の諸費用がかかります。ローン金額と自己資金の合計額を1.05(仲介物件は1.08)で割った金額が物件価格の目安です。

前述のようにローン2000万円に仮に自己資金1600万円額を1.05で割ると、
(2000万円+1600万円)÷1.05=3428…万円
3428万円の物件だと、安心して購入できるということです。

ちなみに自己資金が多い方が、安心できるのは、言うまでもありません。「頭金」に充てるだけでなく、「諸費用」も色々かかるので。

実際に住宅ローンを組む際は、住宅ローンの年末残高の1%が最長10年間還付される住宅ローン減税(消費税10%の場合は別途)と納税額、自己資金や繰り上げ返済のペースを考慮し、借入期間と金利の種類を検討します。

住宅ローンは最長35年返済、完済年齢は約80歳です。返済期間は後から短縮できますが、延長は容易ではありません。定年までの返済を意識しすぎて、高負担の返済計画にならないように。将来を見据えることは大切ですが、今現在の生活が苦しくなるのは、本末転倒ですよね。

自分ではローンの返済のことなど難しくよくわからないという方は、資格を持ったファイナンシャルプランナーに相談する方法もあります。住宅会社で資格のある人に相談に乗ってもらうより、フェアなジャッジをしてもらえる有料のファイナンシャルプランナーに相談をされることをお勧めします。

参考資料

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