【新築計画で知っておくと良いこと】2.建ぺい率、建築面積、上限など

こんにちは、見た目によらず、案外軽快な動きをする、オスカーホーム富山南部射水営業所の千葉です。

以前、こちらの記事で天空率についてお話をしました。今回は「建ぺい率」についてお話をしていきます。

建ぺい率とは

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことを言います。

建ぺい率=建築面積/敷地面積

建ぺい率の限度は都市計画で用途地域ごとに定められており、建物を建てる時には建ぺい率の制限内で建築しなければいけません。

建ぺい率の「ぺい」はなぜひらがな表記なのか

私が一番気になっていた「ぺい」の字ですが、実は2018年4月1日を施工日として「建ぺい率」が「建蔽率」へと字句修正されました。

2010年6月7日、文部科大臣の諮問機関である文化審議会が「蔽」の文字を常用漢字として追加する「改定常用漢字」を答申し、それ以後は徐々に、国や自治体文章に建蔽率の表記が増えていきました。

少し余談となりますが、「蔽」の字は、音読で「へい」、訓読では「おおう」と読みます。「おおう」と変換すれば一発で出てきます。それを知らずに、建蔽率と変換して建率を消して使っていましたが…すみません、少し脱線しましたが、建蔽率についてお話を続けます。

建築面積とは

建築面積とは、建築の外壁、柱の中心で囲まれた部分の面積のことです。

なお、外壁、柱の中心線より1M以上突き出た軒(のき)・庇(ひさし)バルコニーなどがある場合はその先端から1M後退した部分までが建築面積に算入されます。

私もよく説明をしますが、簡単に言いますと、住宅を真上から見下ろして屋根がかかっている場所とお話をすることが多いです。

建築面積の計算方法

例えば、建蔽率50%と指定されている地域で、敷地面積が100㎡の場合の建築面積は、100㎡×50%=50㎡が上限となります。

また、2つ以上の用途地域、または建蔽率にまたがる敷地の場合は、敷地に対する用途地域の割合に応じて、それぞれの建蔽率を割り振って計算します。

私の担当エリアである富山市周辺では、用途地域が「第一種低層地域」という場所が多く存在しています。

用途地域ごとに建蔽率は変わります。

用途地域は全部で13種類あり、13種類それぞれに、建ててよい建物の種類や、建ぺい率・容積率の上限があらかじめ決められています。

住居系

・第1種低層住居専用地域――――低層住宅専用地域(高さ10m~12m程度)
・第2種低層住居専用地域――――小規模な店舗の立地を認める低層住宅の専用地域
・第1種中高層住居専用地域―――中高層住宅の専用地域
・第2種中高層住居専用地域―――必要な利便施設の立地を認める中高層住宅の専用地域
【建ぺい率:30%・40%・50%・60%】

・第1種住居地域――――大規模な店舗・事務所の立地を制限する住宅地のための地域
・第2種住居地域――――大規模な店舗・事務所の立地を一部制限する住宅地のための地域
【建ぺい率:50%・60%・80%】

・準住居地域―――道路や自動車関連施設など住居とのバランスを重視
【建ぺい率:60%】

商業系

  • 近隣商業地域―建ぺい率:60%・80%
  • 商業地域---建ぺい率:80%

工業系

  • 準工業地域―--建ぺい率:50%・60%・80%
  • 工業地域―---建ぺい率:50%・60%
  • 工業専用地域―-建ぺい率:30%・40%・50%・60%・70%

用途地域の指定の無い区域

【建ぺい率:30%・40%・50%・60%・70%】

建蔽率の緩和について

以下の条件に該当する場合は、建蔽率が10%緩和されます。

  • 準防火地域内の耐火建築物・準耐火建築物
  • 防火地域内にある耐火建築物
  • ※角地にある敷地
  • 特定行政庁が指定する地域内にある建築物

準防火地域内の耐火建築物、準耐火建築物の建蔽率10%の緩和は、2019年6月に施行された「建築基準法の一部を改正する法律」により改正されました。※印をした角地にある敷地につきましては、行政によって緩和条件が異なります。

今回は建蔽率について、お話をさせて頂きました。建ぺい率によって、建築できる建物の規模は厳しく制限されます。「土地が広いから」「値段が高いから」といって、大きな建物が建てられるというものではないのです。

なお、土地の仲介業者は、その土地がどの「用途地域」に属するかとあわせて、建蔽率も必ず伝える義務があります。
それをきちんと理解できていないまま購入してしまうと「希望する建築面積は60平米なのに、40平米の広さでしか建てられないことが後から分かった」などということも起こり得ます。

建ぺい率は住まいを考えるうえで、欠かせない知識だといえるでしょう。

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